A reforma tributária, através do PLP 68/2024, trouxe à tona debates importantes sobre a incidência de tributos na compra e venda de imóveis. Um dos pontos centrais desse debate é a possível incidência concomitante da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), com o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI).
O PLP 68/2024 prevê a incidência da CIBS sobre a alienação de bens imóveis, inclusive em casos de incorporação imobiliária (artigo 234). A base de cálculo dessa contribuição é o valor da operação (artigo 239), o mesmo utilizado para o ITBI. Porém, a base de cálculo da CIBS é mais ampla, abrangendo inclusive os juros do financiamento imobiliário (artigo 239, parágrafo 1º, I). Isso cria um amplo âmbito de superposição, onde a base de cálculo da CIBS é mais abrangente que a do ITBI.
Essa incidência simultânea do CBS/ IBS e do ITBI sobre a mesma operação pode ser considerada inconstitucional. O PLP 68 ainda está pendente de aprovação no Senado, mas se aprovado nos termos propostos, pode entrar em conflito com diversas normas constitucionais e jurisprudência estabelecida pelo Supremo Tribunal Federal (STF).
O PLP 68 também traz algumas novas regulamentações do ITBI, estipulando que o momento da tributação passa a ser o da celebração do ato ou título translativo oneroso do bem imóvel, e não o momento do efetivo registro no cartório de imóveis.
Assim, a possível bitributação na compra e venda de imóveis pela CIBS e o ITBI representa uma questão delicada para os contribuintes. É fundamental que as novas normas estabelecidas pela reforma tributária sejam claras para evitar conflitos e litígios, garantindo segurança jurídica ao mercado imobiliário. A uniformização das regras do ITBI e a correção da incidência simultânea de bases de cálculo são passos indispensáveis para uma tributação mais justa e eficiente do setor.