O Superior Tribunal de Justiça definiu, em sede de julgamento de recurso repetitivo, que a base de cálculo do ITBI deve ser correspondente ao valor da transação imobiliária declarada pelo contribuinte e não um valor pré-estabelecido em tabela pela Prefeitura, afastando o entendimento de que o ITBI deveria ter a mesma base de cálculo do IPTU.
No julgamento do RESP nº 1.937.821, os ministros entenderam que, diferentemente do IPTU, o ITBI incide sobre a transmissão de bem imóvel, e que, nesse contexto, pressupõe a existência de um negócio jurídico entre as partes, as quais definem um preço pelo bem imóvel negociado, com base em diversos critérios como localização, benfeitorias e destinação do imóvel.
Considerando essa peculiaridade, não poderia o Município de São Paulo fixar previamente o valor venal de referência, porque não cabe ao fisco definir os valores dos negócios jurídicos realizados entre particulares.
No caso do IPTU, o valor venal é calculado com base em critérios genéricos e objetivos, como metragem, localização, idade dentre outros e deve ser aprovado pelo poder legislativo antes de ser efetivamente imposto aos contribuintes.
Dessa forma, cabe às partes envolvidas no negócio declarar o valor da transação imobiliária para fins de cálculo do ITBI, presumindo-se a sua boa-fé na negociação dos valores, que devem seguir os parâmetros do mercado imobiliário.
O tribunal também afirmou que caso o fisco entenda que os valores indicados são questionáveis, ou sejam dispares daqueles praticados pelo mercado, poderá instaurar procedimento administrativo para a revisão da base de cálculo e não aplicar diretamente o valor venal de referência.
Dessa forma, o STJ fixou os seguintes entendimentos acerca da matéria:
“a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculado à base de cálculo do IPTU”;
“o valor da transação declarada pelo contribuinte goza de presunção de que é condizente com o valor de mercado e só pode ser afastada pelo Fisco por meio de processo administrativo próprio” e
“o município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI”.