- Contexto e motivação da mudança
A Prefeitura de São Paulo anunciou uma ampla revisão da planta genérica de valores (PGV), instrumento utilizado para determinar a base de cálculo do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU).
Essa atualização, que entrará em vigor a partir do exercício de 2026, tem por objetivo adequar os valores venais dos imóveis à realidade do mercado imobiliário paulistano, cuja defasagem, segundo o município, já ultrapassava uma década.
De acordo com a administração municipal, os valores atualmente utilizados para fins de IPTU não refletem mais o comportamento real de valorização de diversos bairros, sobretudo em regiões que sofreram forte adensamento e melhorias urbanísticas nos últimos anos.
A nova PGV pretende, portanto, restabelecer a proporcionalidade entre o valor de mercado e a tributação incidente, com vistas a aumentar a justiça fiscal e a eficiência arrecadatória do município.
- Efeitos esperados na base de cálculo e nos valores de IPTU
A revisão da PGV deverá provocar aumentos expressivos na base de cálculo do imposto em bairros de alta valorização, como Jardim Paulista, Itaim Bibi, Pinheiros e Vila Mariana, onde o valor venal de mercado cresceu significativamente.
Em alguns casos, a atualização pura e simples da base poderia resultar em reajustes de até 90% no valor venal dos imóveis.
Contudo, a própria Prefeitura reconheceu que seria inviável repassar integralmente essa variação aos contribuintes em um único exercício.
Por essa razão, o projeto inclui mecanismos de limitação (“travamento”) dos aumentos anuais, com os seguintes limites máximos:
- Imóveis residenciais: aumento limitado a 10% ao ano;
- Imóveis comerciais: aumento limitado a 15% ao ano.
Essas travas funcionam como um redutor transitório, amortecendo o impacto imediato da reavaliação e diluindo seus efeitos ao longo dos anos seguintes.
- Benefícios e ajustes nas faixas de isenção
Paralelamente à revisão da base de cálculo, a Prefeitura propôs elevar as faixas de isenção e de desconto do IPTU, de modo a mitigar o impacto sobre famílias de menor renda e imóveis de baixo valor.
Pelas regras atuais, imóveis com valor venal até aproximadamente R$ 120 mil são isentos do imposto.
A proposta eleva esse limite para R$ 150 mil, com possibilidade de isenção ampliada até cerca de R$ 260 mil para contribuintes que possuam apenas um imóvel residencial no município.
O objetivo declarado é preservar o benefício para o público que tradicionalmente se enquadra na faixa de isenção, evitando que a atualização da PGV — ao elevar artificialmente o valor venal — acabe retirando contribuintes de menor renda desse grupo.
- Impactos por perfil de contribuinte e por região
A magnitude do impacto prático dependerá do perfil do imóvel e de sua localização:
- Alta valorização imobiliária: imóveis situados em regiões nobres, com forte expansão comercial e infraestrutura renovada, tendem a sofrer os maiores aumentos de base. Entretanto, o limite de 10% ou 15% evitará elevações abruptas na cobrança imediata.
- Regiões intermediárias ou periféricas: onde a valorização foi mais moderada, os efeitos serão praticamente neutros ou até positivos, em razão da ampliação das faixas de isenção.
- Contribuintes com único imóvel: em muitos casos, poderão manter a isenção ou sofrer acréscimos simbólicos.
- Empresas e imóveis comerciais: ainda que sujeitos a um teto superior (15%), podem sentir efeitos mais perceptíveis, principalmente em zonas de alto valor de locação e revenda.
- Procedimentos de conferência e possíveis impugnações
Com a publicação dos novos valores venais, os contribuintes deverão verificar atentamente os dados cadastrais e a metragem do imóvel constante no lançamento do IPTU/2026.
Qualquer inconsistência quanto ao padrão de construção, área construída ou utilização do imóvel pode ensejar a apresentação de pedido de revisão cadastral ou impugnação administrativa.
Além disso, imóveis enquadráveis nas novas faixas de isenção deverão ter o benefício aplicado automaticamente, mas o contribuinte deve acompanhar o carnê para confirmar se a atualização foi corretamente processada.
Em caso de erro, a solicitação de revisão poderá ser feita junto à Secretaria Municipal da Fazenda dentro do prazo previsto no Código Tributário Municipal.
- Considerações jurídicas e fiscais
Do ponto de vista jurídico-tributário, a alteração da PGV e dos parâmetros de isenção deve ser aprovada por lei municipal, precedida de estudos técnicos e avaliações de impacto.
Embora a revisão periódica seja legítima, eventuais falhas na metodologia de cálculo ou desproporcionalidade entre imóveis similares podem ser questionadas judicialmente, com base nos princípios da capacidade contributiva e da isonomia tributária (art. 145, § 1º, da CF).
Além disso, a limitação de aumento anual representa uma medida de equilíbrio fiscal e social, mas não impede que, ao longo dos próximos exercícios, os valores efetivamente pagos aumentem de forma acumulada, até que a base tributária alcance o novo patamar integral.