Reforma Tributária e Impactos sobre Imóveis, Heranças e Locações

1. Contexto Geral

A Reforma Tributária aprovada em 2023 e regulamentada ao longo de 2024 e 2025 trará mudanças significativas a partir de 2026, com reflexos diretos para proprietários de imóveis, herdeiros e locadores. O conjunto de medidas envolve a modernização dos cadastros imobiliários, a tributação progressiva do ITCMD (herança e doação) e a inclusão dos aluguéis no novo modelo de tributação pelo IVA-dual (IBS e CBS).

2. IPTU e Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB)

• Criação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), integrado ao SINTER, que funcionará como um “CPF do imóvel”.
• Integração de informações de prefeituras, cartórios e Receita Federal, permitindo cruzamento automático de dados.
• Consequência prática: revisão do valor venal dos imóveis, aproximando-o do valor de mercado.
• Impacto: tendência de aumento do IPTU em grandes centros urbanos, além de maior fiscalização e redução de omissões cadastrais.

3. ITCMD – Imposto sobre Herança e Doação

• A partir de 2025, as alíquotas passam a ser progressivas (2% a 8%), de acordo com o valor transmitido.
• Possibilidade de tributação de bens localizados no exterior, caso o doador ou herdeiro seja residente no Brasil (a depender de regulamentação estadual).
• Impacto: aumento da carga tributária em inventários e doações de maior valor.
• Recomendação: realizar planejamento sucessório com uso de holdings, doações graduais e testamentos, visando mitigar o ITCMD.

4. Tributação de Aluguéis de Imóveis

• A partir de 2026, aluguéis deixam de ser tributados apenas pelo IRPF e passam a sofrer a incidência de IBS e CBS.
• A nova regra atinge pessoas físicas que:
  • possuam mais de 3 imóveis alugados, ou
  • tenham receita anual superior a R$ 240 mil.
• Regime de transição: 2026–2027 com alíquotas simbólicas; 2028–2032 de substituição gradual; 2033 plena vigência do novo sistema.
• Redutores previstos:
  • 70% na base de cálculo para aluguéis residenciais;
  • 40% para locação por temporada (Airbnb, Booking etc.);
  • redutor social de R$ 600 por imóvel residencial/mês.
• Impacto: aumento relevante da carga tributária, estimado em até 27%, com reflexos diretos nos preços dos aluguéis.

5. Estratégias de Mitigação

• Revisão cadastral: garantir regularidade de registros junto a prefeituras, cartórios e Receita.
• Planejamento patrimonial e sucessório: uso de holdings familiares, antecipação de doações e testamentos.
• Reestruturação de portfólio de imóveis: avaliar constituição de pessoa jurídica para gestão de aluguéis.
• Revisão contratual: prever repasse de tributos ao locatário, quando permitido.
• Acompanhamento jurídico e contábil contínuo: fundamental para adaptação às regras de transição até 2033.

6. Conclusão

O contribuinte deve-se preparar desde já para as mudanças promovidas pela Reforma Tributária, ajustando cadastros, reestruturando seus contratos e adotando estratégias de planejamento sucessório e societário, que gerem melhores condições de mitigar os impactos financeiros e garantir segurança jurídica.