Permutas Financeiras com Incorporadoras: Novo Entendimento da Receita Federal e Riscos de Tributação – Solução de Consulta COSIT nº 89/2025
A Solução de Consulta COSIT nº 89/2025, publicada pela Receita Federal em junho de 2025, trouxe relevante alteração na interpretação tributária das chamadas “permutas financeiras” — operações em que o proprietário de um terreno transfere o imóvel à incorporadora e, em vez de receber unidades autônomas (presentes ou futuras), passa a ter direito a um percentual do faturamento ou do resultado das vendas do empreendimento.
- Natureza Jurídica da Operação
Segundo a Receita, independentemente da nomenclatura contratual, deve-se considerar a essência econômica da operação. Assim, quando não há entrega de unidades imobiliárias, mas sim pagamento em dinheiro ou participação no faturamento, a operação será tratada como alienação onerosa (venda), e não como permuta.
- Consequências Tributárias
Nessa classificação:
- O proprietário do imóvel estará sujeito à apuração de ganho de capital e recolhimento de Imposto de Renda (IRPF), com alíquotas progressivas de até 22,5%.
- A incorporadora, por sua vez, recolherá tributos pelo Regime Especial de Tributação (RET), com alíquota unificada de 4% sobre a receita.
- Risco de Bitributação
O entendimento adotado pela Receita pode gerar oneração dupla: a incorporadora recolhe o RET sobre o valor repassado ao proprietário e este, por sua vez, ainda recolhe IR sobre o ganho de capital. Tal situação tem sido criticada por especialistas, sob o argumento de violação aos princípios da capacidade contributiva e da isonomia tributária.
- Recomendações
Diante desse cenário, recomenda-se:
- Revisão minuciosa dos contratos de permuta financeira, com atenção à forma de pagamento e à definição de responsabilidades tributárias.
- Avaliação de alternativas estruturais, como enquadramento do proprietário como co-incorporador, buscando extensão do regime do RET.
- Análise preventiva para eventual discussão administrativa ou judicial sobre a matéria.